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【火險】按揭一定要買？保障範圍、保額點計、續保安排及與家居保險嘅分工 | Sun Life 永明
九月 29, 2026
做按揭一般需要火險嗎？本文拆解按揭火險保障範圍、保額計算、大廈總火險保單、自行投保及續保安排，亦解答轉按、法團統保等常見問題。
成功上車置業，準備承造按揭時，銀行一般會要求按揭物業維持符合要求的火險保障。火險到底保甚麼？是否一定要經銀行購買？大廈已有總火險保單又是否需要另買？本文從按揭流程出發，拆解火險保障、保額計算、不同物業安排及續保時需要留意的事項。
火險係咩？保障嘅係樓宇結構定係屋內財物？
火險（Fire Insurance）一般主要保障住宅的樓宇結構及保單列明的固定裝置，例如牆身、地板、天花、門窗及部分固定設備。至於屋內傢俬、電器及個人財物，一般屬家居保險的保障範疇1。
不同火險對「建築物」及固定裝置的定義可以有所不同，實際涵蓋項目須以個別保單條款為準。
想全面比較兩者的保障差異，包括漏水、屋內財物及第三者責任，可參閱： 家居保險比較2026：保障範圍、漏水理賠與火險分別全攻略。
做按揭係咪一定要買火險？
一般而言，按揭物業需要在貸款期間維持符合承按銀行要求的火險保障。如果屋苑已有銀行接受的總火險保單（Master Policy），業主則可能毋須另行購買獨立火險。
銀行一般為何要求投保火險？
按揭物業是銀行的抵押品。如樓宇因火災或其他受保事故受到嚴重結構損毀，火險可為相關修復或重建費用提供保障。
按揭火險亦通常設有按揭權益條款（Mortgagee Clause），列明承按銀行在保單中的相關權益。
一般火險由邊個安排？
業主一般有不同安排方式，包括：
- 經按揭銀行安排火險。
- 自行向符合銀行要求的保險公司投保，再向銀行提交所需保單文件。
- 如屋苑已有總火險保單，向銀行確認該總保單是否符合要求。
唔買火險會點？
如果按揭條款要求維持火險，而業主未有提供有效保單或續保證明，便可能不符合貸款條款。
部分銀行文件亦可能列明，如客戶選擇自行安排火險，但未能在貸款提取、保單到期或按揭期間按要求提交有效保單及續保文件，銀行可代為安排火險，並向按揭還款戶口收取相關保費及費用2。實際處理方式須以個別按揭合約及銀行通知為準。
一手樓、二手樓、居屋、村屋嘅火險安排有咩唔同？
不同物業的主要分別，不一定在於「火險種類」，而是大廈有沒有現成總保單，以及銀行對該物業的投保要求。
物業類型 |
火險安排可留意 |
一手私人住宅 |
入伙或申請按揭時，可先向發展商／管理公司了解屋苑有沒有總火險保單，以及按揭銀行是否接受 |
二手私人住宅 |
可向管理公司索取現有總火險保單資料，再由按揭銀行確認是否需要另行投保 |
居屋／資助出售房屋 |
按揭銀行可能設有相應的政府房屋按揭及火險安排，仍須按個別銀行申請文件處理 |
村屋 |
未必有屋苑式總火險保單可供採用，火險亦可能涉及個別物業結構、樓齡及承保要求，宜先向按揭銀行及保險公司確認 |
另外要留意，法團依法需要購買的第三者風險保險，並不等同大廈火險。香港法例要求業主立案法團就大廈公用部分及法團財產維持第三者風險保險3；保障大廈財產本身因火災等事故受損的物業保險則屬另一類安排。
火險保額應該點計？
一般以「重置建築成本」作重要參考
火險保額不宜直接等同物業市價或成交價。「重置建築成本」（Reinstatement Cost）主要指受保樓宇受到嚴重損毀後，按相關條件修復或重建所需的成本4。部分火險會以重置價值作為保額基礎。
不過，按揭火險並非只有一種保額計算方法。部分銀行可以讓客戶按原按揭貸款額、現時按揭貸款餘額或物業重建費用投保。
保額不足時的按比例賠償
如果保單設有不足額投保或「按比例賠償」條款（Average Clause），而投保額低於實際需要，發生受保損失時，業主可能需要按不足投保的比例自行承擔部分損失。
大廈有總火險保單，係咪代表自己單位一定夠？
不一定。不同大廈總火險保單的保障對象及範圍可能不同，有些可以獲按揭銀行接受，有些則可能仍需另作火險安排。
所以不能單憑「法團有買保險」判斷單位已有足夠火險保障。業主可先向管理公司索取總火險保單資料，再向承按銀行確認是否符合按揭要求。
火險嘅一般保障範圍同常見不保事項
一般保障方向
住宅火險一般以火災、雷擊及指定爆炸事故等樓宇損毀為主要保障。部分計劃亦可能涵蓋或提供附加保障，例如：
- 颱風、暴風或洪水
- 山泥傾瀉及地陷
- 地震
- 惡意破壞
- 水缸、水管或其他指定事故
例如部分現行火險計劃已把火災、閃電、爆炸、颱風、洪水、地震、山泥傾瀉及地陷等列入基本或附加保障；不同計劃的保障組合仍有差異。
常見限制及不保事項
火險並非任何樓宇損毀都會賠償。常見需要留意的情況包括：
- 日常損耗或日久失修
- 物業長時間空置而觸發相關保單限制
- 物業用途或風險情況出現重大改變
- 不符合保單承保條件的改建或用途
- 戰爭、核子風險及其他列明除外責任
實際空置期限、除外事項及附帶條款因產品而異，應以個別保單文件為準。
火險續保要注意咩？
續保時序與按揭年期的關係
只要按揭仍然有效，一般需要持續維持符合銀行要求的火險保障。部分銀行的按揭文件明確要求火險在整個按揭有效期內維持有效。
如果火險由銀行安排，部分計劃可以按年續保；自行投保的業主則可能需要在每次續保後重新向銀行提交保單或續保文件。
續保時可留意：
- 現有保額是否仍符合銀行要求
- 總火險保單是否有更改
- 承保範圍及附加危險有沒有改變
- 保單上的按揭權益資料是否正確
轉按或加按時的保單處理
如果將物業轉按至另一間銀行，新承按銀行通常會重新確認火險安排。原有保單可能需要更新按揭權益資料、重新提交文件，或按新銀行要求另作安排。
業主換保險公司時要注意咩？
一般而言，業主可以自行安排符合承按銀行要求的火險。如果續保時希望更換保險公司，可先向銀行確認新保單的：
- 保額
- 承保範圍
- 保險公司資格
- 按揭權益安排
- 所需提交的保單及保費文件
再在舊保單到期前完成新保單安排，避免火險保障中斷。部分銀行亦明確容許客戶在續保時更改投保額選項，或轉用自行安排保單／可接受的大廈總火險保單。
火險以外，業主仲可以考慮咩保障？
火險主要處理樓宇結構及固定裝置的損失，屋內傢俬、電器、個人物品，以及一般家居第三者責任則通常屬其他家居保險範疇。
兩類保險處理的風險不同，本文不再重複完整比較。想了解漏水、家居財物及第三者責任等保障，可參閱：家居保險比較2026：保障範圍、漏水理賠與火險分別全攻略。
延伸閱讀 / 了解更多
準備置業時，除了按揭火險，亦可以進一步了解相關保障及財務安排：
- 想全面比較火險與家居保險：家居保險比較2026：保障範圍、漏水理賠與火險分別全攻略
- 準備置業可參閱：新婚人士置業知多點
- 想整理置業前後財務安排：置業前後的財務規劃：九個要留意的地方
- 想了解借力置業的負債風險：[父母助上車] 拆解三大借力置業方法 小心負債風險
參考資料
- HSBC Hong Kong：Fire Insurance / Insurance FAQs
- HSBC Hong Kong：Home Related Loan / Fire Insurance Declaration
- 民政事務總署：大廈保險種類／第三者風險保險
- HSBC / Zurich： Fire Insurance Policy Wording
文章摘要
家居保險與火險保障對象不同，前者涵蓋室內財物及第三者責任，後者保障樓宇結構。無論是自住業主、放租業主還是租客，均需面對不同的家居風險。投保前應清楚了解漏水及打風等常見意外的理賠準則，並特別留意保單內的墊底費、樓齡限制及空置條款等細節。因自然損耗引致的損失一般不受保，大型裝修亦需另外購買專屬保險。
(本文重點由AI工具協助製作，並已由香港永明金融有限公司（「永明香港」）審閱及編輯。)
常見問題
1. 冇做按揭係咪唔使買火險？
沒有按揭後，一般不再有承按銀行要求維持火險的貸款條款。不過，是否投保仍可視乎物業本身的風險、現有大廈保險及業主的保障需要。另外，法團依法維持的第三者風險保險並不等同個別單位火險。
2. 火險可唔可以唔經銀行自己買？
一般可以。部分銀行容許業主自行選擇符合要求的保險公司，但保額、保障範圍、按揭權益及保單文件仍須符合承按銀行要求。
3. 火險賠唔賠屋企電器同傢俬？
一般住宅火險主要保障樓宇結構及相關固定裝置，傢俬、電器及個人財物通常屬家居保險範疇。實際保障須以個別保單條款為準。
4. 大廈已經有法團統保，業主仲需要買嗎？
要先確認大廈購買的是哪一類保險。如果屋苑已有總火險保單，而且保障符合承按銀行要求，銀行可能接受有關總保單，業主便未必需要另買獨立火險。但法團依法購買的第三者風險保險本身並不等同火險，業主宜向管理公司及按揭銀行確認。
5. 火險保額買少咗會點？
如果保單設有按比例賠償條款，而投保額低於實際需要，發生受保損失時，賠償金額有機會按不足投保的比例扣減。實際計算方式須按個別保單條款處理。
免責聲明： 本文章提供之內容及資訊僅供一般參考及教育用途，並不構成任何形式的保險、財務、法律或其他專業意見，亦不構成對任何保險公司、保險產品、投保安排或保障方案的要約、招攬、推薦或比較結果。不同銀行對按揭火險的要求（包括保額、承保公司、大廈總火險保單安排、按揭權益及續保規定等）可能有所不同；不同火險產品的保障範圍、除外責任、保額計算方法及續保安排亦可能存在差異，實際要求及保障內容應以相關按揭合約、銀行通知、產品銷售文件及保單條款為準。Sun Life永明目前不提供、承保、代理或分銷火險、家居保險或其他與住宅物業相關的一般保險產品。 如有疑問，應向相關銀行、持牌保險中介人或其他專業顧問查詢。
