逆按揭如何把物業轉為退休收入？本文整理安老按揭申請資格、逆按揭計算方法及計算機用法，並分析逆按揭利弊及申請流程。

退休後想增加現金流，除了動用積蓄，亦有人考慮把自住物業價值轉化為定期收入。逆按揭，又稱安老按揭，是以住宅物業作抵押取得貸款，借款人可按安排收取每月款項，並繼續居於物業。由於利息及按揭保費會累積在貸款餘額內，申請前亦要了解收入需要、物業安排及家人的長遠計劃。以下整理逆按揭的申請資格、計算方法、試算工具及利弊。

逆按揭如何把物業價值轉為退休收入？

借款人以住宅物業作抵押，可選擇10年、15年、20年或終身收取每月年金，亦可申請一筆過貸款。一般情況下，借款人毋須還款，並可繼續居於物業。貸款終止後，物業業主或其遺產代理人可優先全數清還貸款，贖回物業；如沒有贖回，貸款機構會出售物業清還欠款。售樓所得如有餘額，會退還物業業主或其遺產代理人；如不足清還貸款，差額會按保險安排由香港按證保險有限公司承擔。

申請逆按揭前要符合哪些條件？

現行安老按揭計劃最多接受三位借款人聯名申請。一般申請條件包括：

• 借款人年滿55歲，並持有有效香港身份證；未補地價資助出售房屋的業主一般須年滿60歲
• 沒有未解除破產、破產呈請或不符合規定的個人自願安排
• 抵押物業為香港住宅物業
• 物業由借款人以個人名義作為唯一受益人持有，或由多名借款人以聯權共有形式持有；符合條件的全資及直接持有香港註冊有限公司名下物業，亦可申請
• 樓齡一般為50年或以下，較高樓齡會按個別情況考慮
• 物業一般不可出租，但部分退休或因長者／醫療護理而遷出的情況可另行申請
• 物業一般須沒有轉售限制，符合規定的未補地價資助出售房屋除外

實際資格仍要由參與機構按物業及申請人情況審核。

逆按揭計算方法會受哪些因素影響？

逆按揭計算方法不是單看樓價。每月款項主要受申請年齡、借款人數目、指定物業價值、款項年期及按揭計劃等因素影響。聯名申請時，會以最年輕借款人的年齡計算。在其他條件相同下，借款人年齡較高、選擇的年金年期較短，或指定物業價值較高，每月年金一般亦會較高。